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2006年深圳房地产价格调查综述

来源:深圳市统计局城调队

2006年为稳定房价,抑制房价过快上涨,中央及地方出台一系列的调控政策,分别从金融、土地、税收政策等方面全方位调控房地产市场,深圳房价上涨过快的势头有所抑制,涨幅逐渐回落。但由于深圳房地产市场需求旺盛,而土地供应偏紧的格局难于改变,房价绝对水平继续攀升。

一、走势

从深圳全年的房屋销售市场看,新建商品房绝大部分的楼盘销售形势良好,二手存量房交投活跃,市场总量供给基本平衡,但供给结构有所失衡。在市场总体需求趋于旺盛,且供给结构有些失衡的情况下,价格上升是必然趋势。

2006年深圳房屋销售价格总水平比上年上升12.3%,比上年涨幅扩大4.8个百分点,上半年各月的同比涨幅呈现逐月拔高走势,下半年则基本呈现逐月小幅回落,全年各月的同比涨幅为:9.3%、11.1%、10.2%、14.1%、14.6%、14.6%、13.5%、12.9%、11.9%、11.6%、11.6%、12.2%。从反映近期价格变动的环比价格看,2006年深圳房屋环比销售价格平均上升1.0%,全年各月环比价格呈现小幅波动,上半年的平均涨幅为1.1%,下半年的平均涨幅为0.7%,涨幅逐渐趋缓。

(一)新建商品房

2006年深圳新建商品房销售价格总水平比上年上升11.8%,比上年涨幅扩大4.7个百分点。

1、新建商品房住宅。2006年深圳新建商品房住宅销售价格总水平比上年上升11.7%,比上年涨幅扩大4.7个百分点,各月环比销售价格在0.8%上下波动。

(1)新建商品房普通住宅。2006年新建商品房普通住宅销售价格比上年上升11.2%,月环比价格平均上升0.8%。一是普通多层住宅销售价格比上年上升13.5%,比上年涨幅扩大6.3个百分点,全年各月的同比涨幅为:8.0%、8.3%、10.1%、12.6%、18.1%、21.1%、17.6%、16.1%、15.8%、12.6%、12.6%、9.2%,全年各月涨幅呈现倒∩型走势,六月份涨幅最高,下半年平均涨幅略高于上半年平均涨幅,月环比销售价格平均上升0.6%。普通多层住宅售价居高不下,主要是土地供应有限,关内基本不建普通多层住宅,关外的普通多层住宅供应量也不多。第一季度销售的是上年的续售楼盘,第二季度以后新盘陆续上市,这些新盘的建造水平比较高,环境设施配套比较完善,需求旺盛,价格高开高走,导致涨幅不断攀升,下半年后,受宏观调控影响,价格涨幅有所趋缓,由于需求强劲,售价一直在高位徘徊。二是普通高层住宅销售价格比上年上升10.6%,比同期普通多层住宅同比销售价格涨幅低2.9个百分点,比上年涨幅扩大3.7个百分点,全年各月涨幅为:10.3%、10.3%、9.5%、12.6%、12.3%、11.9%、12.5%、11.6%、9.5%、8.3%、8.5%、9.9%。上半年平均涨幅为11.2%,下半年平均涨幅为10.1%,下半年各月涨幅明显回落。各月环比销售价格在0.8%左右波动。普通高层住宅是商品房普通住宅的重要组成部分,是中低消费群体主要选择的楼盘。2006年在售的普通商品房高层住宅楼盘比较多,分布广,关外比较集中于宝安、龙岗、布吉、龙华等片区,这些楼盘的平均价位在7000元/平方米上下;还有部分是处于关口的,其平均价位也在7000元/平方米上下;另外还有小部分是分布在罗湖、福田、南山、和蛇口等片区,这些楼盘位于特区内,平均价位在10000元/平方米左右,价位比较高,但毕竟是关内的楼盘,很畅销。从普通高层住宅总的供需情况看,供应的楼盘多,相应需求量也比较大,比较普通多层住宅,消费者选择空间大,货比三家,在房屋质量与环境设施配套基本相同的楼盘中,价格是决定因素。

(2)新建商品房高档住宅。2006年新建商品房高档住宅销售价格比上年上升15.6%,比上年涨幅扩大3.8个百分点。其一,别墅销售价格比上年上升21.9%,比上年涨幅扩大11个百分点,高于同期各类房屋同比涨幅,其上半年平均涨幅为26.4%,下半年的平均涨幅为17.5%,受宏观调控影响,后半年各月涨幅明显回落。2006年别墅月环比销售价格平均上升1.7%,居同期各类房屋环比销售价格涨幅之冠。

2006年深圳别墅的销售量比较大,分布比较广,关内外都有,大部分都具备天然景观,是人居的好环境,而且建造水平比较高,价位高,都很热销,开发商基本上不用费钱和费力,房子就卖完了,其称“火爆”、“抢着买”。其二,高档公寓销售价格比上年上升14.1%,高于同期普通多、高层住宅的同比涨幅、低于同期别墅的涨幅,其全年各月同比涨幅如下:9.0%、17.5%、12.8%、18.4%、18.7%、17.5%、17.0%、14.5%、10.5%、10.4%、11.5%、10.9%,后四个月的涨幅在10%左右波动,涨势基本企稳。月环比价格平均上升1.0%,涨幅比较大。2006年在售的高档公寓主要分布在关内的罗湖、福田、南山、蛇口等片区,少部分在关外,全年的推盘量比较大,价位比较高,一般都在15000元/平方米左右,需求旺盛,有的甚至异常火爆,一些盘几百套甚至上千套,几天就销售完毕,没买到的消费者还期待下一期。

2006年深圳的高档住宅价格高而且畅销,主要是受新政“90平方米以下的中小户型要占开发总量的70%”影响。随着宏观调控政策实施,高档房价高企势头得到控制,随着时间推移,部分翘尾因素减弱,高档住宅下半年的涨幅明显趋缓。

2、新建商品房非住宅。2006年新建商品房非住宅销售价格比上年上升12.7%,比同期新建商品房住宅涨幅高1个百分点。在新建商品房非住宅中,2006年写字楼销售价格比上年上升15.7%,比上年涨幅扩大7.4个百分点,全年各月的同比涨幅为:10.6%、12.6%、12.0%、15.8%、16.7%、16.7%、16.3%、15.5%、15.4%、15.5%、15.8%、18.4%,年初各月涨幅略低,随后涨幅逐月推高,下半年平均涨幅比上半年平均涨幅扩大2个百分点。写字楼全年环比价格平均上升1.8%。主要原因,一是2006年上市的写字楼基本集中于市中心区,位置好,投资者一致看好,需求持续增长,价格高开高走;二是深圳经济发展的强大后劲和政府的大力规划促进写字楼市场的繁荣发展,不少国际知名公司进驻市中心区,增加写字楼的有效需求;三是写字楼是比较稳健的投资品种。2007年国家特别加强对住宅市场的宏观调控,部分投资者转向非住宅市场,促使非住宅物业的迅速发展,写字楼的畅销是其中之一。商业娱乐用房是新建商品房非住宅的重要组成部分,2006年商业娱乐用房销售价格比上年上升11.6%,小于同期写字楼的价格涨幅,比上年涨幅扩大3.3个百分点。全年各月的同比涨幅为:11.6%、13.7%、4.3%、11.1%、12.4%、9.1%、8.1%、13.0%、11.7%、15.0%、14.4%、14.7%,下半年的平均涨幅高于上半年的平均涨幅,下半年,由于受宏观调控的影响,部分住宅物业的投资者涌向商业娱乐用房市场,需求增加,快速拉升价格。月环比销售价格平均上升0.7%。2006年在售的商业娱乐用房分布比较广,关内外都有,关内推出的商业娱乐用房,价位已经很高,但大部分都比较畅销,关外的商业娱乐用房销售价格随着住宅价格上涨也不断盘升。主要是伴随深圳经济的稳步发展,人口迅速增长,投资者对深圳的商业市场前景看好。

(二)二手房

2006年深圳二手房交易价格总水平比上年上升13.2%,比上年涨幅扩大4.6个百分点,高于同期新建商品房的价格涨幅。

1、二手房住宅。2006年深圳二手房住宅交易价格比上年上升13.2%,比上年涨幅扩大5.5个百分点,高于同期新建商品房住宅的价格涨幅。其中:(1)二手房普通高层住宅交易价格比上年上升15.0%,比上年涨幅扩大6.9个百分点,居各类二手房交易价格涨幅之首,全年各月涨幅基本在高位窄幅波动。月环比价格平均上升1%。(2)二手房普通多层住宅交易价格比上年上升11.3%,比上年涨幅扩大3.8个百分点,上半年平均涨幅为12.3%,下半年平均涨幅为10.3%,下半年各月涨幅放缓。月环比价格平均上升1%。(3)二手房高档住宅交易价格比上年上升12.4%,比上年涨幅扩大1.8个百分点,下半年平均涨幅比上半年低2.2个百分点。月环比价格平均上升0.6%。

2006年深圳二手房住宅总体需求旺盛,受宏观调控政策的影响,少数月份的成交量有所缩减,但交易价格依然保持上升态势,主要是需求拉动价格上涨。一是二手房普通高层住宅价格涨幅最大,2006年在售的二手房普通高层住宅比较集中于关内的繁华地段,大部分楼盘分布在罗湖、福田、南山、蛇口等片区,这些楼盘的楼龄比较短,设施配套比较齐全,交通便利,价格比同类新盘实惠,受到广大置业者的青睐。特别是楼龄在3年以下的准现楼以及3-5年的成熟片区,需求强劲,基本上是有放盘就有吸盘,非常热销,价格上涨相当迅速。一些处于关外的,如宝安、布吉、龙华等片区的二手房普通高层住宅,需求也很旺盛,特别是部分楼龄比较短的,价格不断攀升。二是二手房高档住宅价格涨幅比较大,2006年在售的二手房高档住宅主要分布在关内,而且比较集中于福田、南山、蛇口等片区,所处环境、地段、价格一般优于同类新盘,需求旺盛,价格走势一直坚挺。三是二手房普通多层住宅,其价格涨幅是二手房住宅中最小的。2006年在售的二手房多层住宅分布比较广,放盘量大,关内四个区都有,关外比较集中于宝安、龙岗、龙华、布吉等片区,总的需求比较旺盛,部分楼龄比较短的,价格上涨幅度大,一些楼龄比较长的,原来价格比较低,由于需求拉动,价格也不断上涨。

2006年关内二手房住宅是二手房住宅交易市场的主体部分,需求旺盛的根本原因是关内土地资源稀缺,关内毕竟是政治、经济、文化发展的中心,是人居环境的首选之地。

2、二手房非住宅。2006年深圳二手房非住宅交易价格比上年上升13.1%,略低于同期二手房住宅的涨幅,比上年涨幅高1.8个百分点。各月环比价格平均上升1.4%。

2006年在售的二手房非住宅,主要包括商业用房、写字楼等,关内主要分布在罗湖、福田、南山等片区,关外一般分布在宝安、龙华、布吉和龙岗等片区,需求量比较大,特别是下半年后,住宅市场的宏观调控进一步加强,部分投资者目光向非住宅市场转移,增加了非住宅的需求。同时,受同期同类新盘价格高企的影响,各类二手房非住宅交易价格也呈现高走态势。

上述分析表明,2006年深圳整体房价在上升通道运行,房价上涨,上半年各月的同比涨幅比较高,下半年后,在宏观调控下,同比涨幅逐月放缓,反映近期价格变化的环比价格走势比较温和,显示宏观调控措施取得较好的成效。

二、成因

近年来深圳房价上涨较快,缘于人口压力,土地资源短缺,人居环境迫切改善以及城市间房价上涨的联动性等因素。同时,整体经济环境较大改善及消费力提高是造成房地产业强大需求的原动力。

1、需求拉动,房价上涨。经济持续稳定地增长是进一步推动住房消费的主要原因,一是随着深圳和全国经济的快速发展,居民总体收入水平提高,有力地支撑着房地产业的发展,引发消费结构的升级换代,住房梯级消费成为现实。部分经济条件好的消费群体,由小房换大房,由普通房换高档房,出现多次置业,增加住房需求。同时,深圳经济的持续快速发展,每年大量内外资进入和劳动力的流动也都不同程度地增加了深圳的住房需求;再是,深圳人居环境质量比较高,吸引着全国以及境外(主要是港澳台)的置业者,形成住房需求的高度膨胀,在供给结构有所失衡的情况下,快速拉升房价是必然趋势。二是由深圳本地区的特点决定。深圳是中国南方重要的口岸城市,近年来其港口和陆路口岸全面迅速发展,形成良好的投资环境,这是办公用房、商业娱乐场所、工业厂房、科研开发市场繁荣发展的深刻背景,由此激活了深圳的非住宅市场,使得深圳住宅和非住宅销售价格同步快速上涨。

2、强烈的补涨要求。房价和其他商品价格一样,敏感度高,联动性强。因为深圳房地产市场开发比较早,1997年之前的房价水平很高,年涨幅也比较大,从1998年开始回落,1998年-2000年深圳的房屋同比指数为负数,2001年-2003年的涨幅基本在低位徘徊,2004年同比涨幅为4.6%,2005年为7.5%,2006年为12.3%(前两年上海等地的房价涨幅维持在两位数的高水平,相应地段的房价水平超过深圳)。

3、土地供给。深圳土地供给越来越有限的格局难于改变,这是导致深圳房价上涨的重要原因。

4、成本推动,房价上涨。土地价格不断上涨,原材料价格也呈现逐年上升态势,同时银行贷款利率逐年提高,使得房屋基本开发成本上升;为提高房屋整体建造质量和房屋的整体功能,环境设施配套成本不断提升,由此导致房屋总体造价成本提高,开发商为保持和提高利润水平,只有提高房价。

三、预测

预测2007年深圳房价依然在上升通道运行,仍会保持一定的涨幅,但会略低于2006年的涨幅,预测在10.5%上下。

1、收入和人口增长是决定住房需求的重要因素。随着经济的稳步发展和人口增加,以及居民收入水平不断提高,住房需求会随之增加。住房是一种必需品,该买的得买,而且人居环境是中国全面建设小康社会进程中的重要内容,提高居住质量是必然趋势。同时住房又是一种投资品,在自住与投资需求双重作用下,住房需求不会冷却,但在宏观调控牵制下,房价涨幅会回落,但房价绝对水平会呈现缓步上行态势。

2、新涨价因素和翘尾因素的影响。在宏观调控背景下,新涨价因素会得到有效抑制(这还要看调控力度和需求程度),2007年推出的新盘,若是同一地段,建造水准相似的楼盘,其价格水平与2006年应差不多上下,或略高些;再是随着时间推移,翘尾因素会逐步减弱或完全消失,但因市场潜在的旺盛需求依然存在,而现阶段仍是卖方市场,受实际需求和价格惯性运行影响,今后的房价仍会保持小幅上升。

3宏观调控与房价走势。2007年中央和地方将继续执行宏观调控政策,抑制房价过快上升速度,但不是打压行为,不会改变房价的基本走势。

4、土地供给。土地是不可再生资源,房价升值重要的是土地升值,深圳市的土地存量不是十分丰富,特别是深圳关内的土地比较稀缺(未开发的已是少量,主要是旧城改造),加之深圳经济和人口增长比较迅速等原因。因此,无论是从近期还是长远看,深圳房价仍会保持较高水平。

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